Перевод жилых помещений в нежилой фонд.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке , определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ) , с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ).
В статье 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе.
-
в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант - должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
-
переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт , что не может допускается перевод пригородных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результат такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;
-
право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.);
-
перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещениями, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.
Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд:
-
Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания
-
Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются на городской МВК по использованию жилищного фонда.
Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы № 560 - РМ (ДА 95-2) от 11 ноября 1994 г. Утвержден «Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд г. Москвы.
Перевод квартир в нежилой фонд в Москве регулируется следующими нормативными документами:
- Жилищным Кодексом РФ.
- Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 г.
|
Перевод из жилого помещения в нежилое возможен при выполнении следующих условий:
- Возможность устройства отдельного входа, изолированного от входа, подъезда и лестничных площадок, ведущих к жилым помещениям.
- Квартира находится на первом этаже или, если квартира находится выше первого этажа, то под ней все помещения являются нежилыми.
- В квартире никто не прописан.
- Право собственности не обременено правами третьих лиц (залог, ипотека и т.д.).
Порядок перевода в нежилой фонд:
- Проведение обследования помещения, разработка технического заключения о возможности перевода квартиры в нежилой фонд.
- Разработка Проекта переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения (в т.ч. проекта отдельного входа).
- Согласование проекта с уполномоченными организациями (СЭС, Госпожнадзор, АПО и другими).
- Получение Разрешения Городской межведомственной комиссии (МВК) при Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы на перевод квартиры в нежилой фонд и Распоряжения Департамента о переводе квартиры в нежилой фонд.
- Выполнение ремонтно-строительных работ по Проекту.
- Оформление Акта разрешенного переустройства и перепланировки.
- Внесение изменений в технический паспорт помещения в БТИ.
- Оформление новых документов о собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
О стоимости перевода в нежилой фонд:
Стоимость оформления документов на перевод квартиры в нежилой фонд зависит от самого помещения, а также от предполагаемого функционального назначения помещения после перевода (офис, магазин, медучреждение и т.д.).
Стоимость состоит из:
Стоимости услуг по оформлению документов - 90.000 рублей.
- Стоимости технического заключения о возможности перевода (зависит от типа и серии дома, выполняется, как правило, организацией, которая проектировала сам дом - автором проекта дома).
- Стоимости проектных работ. Зависит от типа дома и предполагаемого функционального назначения будущего нежилого помещения.
- Стоимости согласования в инстанциях (за свои согласования организация выставляют счета).
Поэтому, в каждом конретном случае стоимость индивидуальна и зависит от многих факторов: площадь квартиры, предполагаемое назначение помещения, наличие коммуникаций в месте обустройства отдельного входа и т.д.
Общую стоимость оформления документов первоначально можно указать лишь приблизительно и в широких пределах.
По мере выполнения работ стоимость уточняется.
Например, после проведения обследования и выдачи техзаключения о переводе определяется состав и сложность проекта, которые влияют на стоимость самого проекта.
В зависимости от назначения помещения может потребоваться разработать дополнительные инженерные части проекта (вентиляция, канализация, технологическая часть и т.п.).
А объем проекта и его частей влияет на стоимость согласования в инстанциях: чем больше проект, чем больше в нем разделов, тем дороже согласования. Ведь согласующие организации реально изучают проект на соответствие его нормативным документам.
По состоянию на 2009 год общая стоимость затрат на оформления документов по переводу квартиры в нежилой фонд составляет от 300.000 руб. до 800.000 руб.
При планировании Ваших затрат мы рекомендуем ориентироваться на среднюю сумму по Москве в 400-500 тыс.рублей.
Наша компания приглашает Вас к сотрудничеству на взаимовыгодных условиях! В случае заинтересованности в перепланировке жилого и нежилого помещения Вы всегда можете связаться с нами по нижеследующему адресу:
Наши координаты: Наш адрес: г. Москва Наши телефоны: +7 (909) 633-90-53, +7 (905) 733-15-30 E-Mail: mail@ad-kiistudio.ru
|